1. 임차권의 양도와 임차물의 전대

  1) 의의

    (1) 임차권의 양도 : 임차권을 그 동일성을 유지한 채 제3자에게 이전하는 계약

    (2) 임차권의 전대 : 임차인 자신이 임대인이 되어 임차물을 다시 제3자에게 임대하는 계약

  2) 무단양도ㆍ전대의 금지

    (1) 임차인이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하기 위하여는 임대인의 동의를 얻어야 한다.

    (2) 임대인의 동의는 임대인에 대항요건에 불과하므로 동의가 없는 양도ㆍ전대도 당사자 사이에서는 유효하다.

    (3) 임대인의 동의에는 특별한 방식을 요하지 않는다.

    (4) 임의규정으로 임대인의 동의를 요하지 않는다는 특약도 유효하다.

  3) 임대인의 동의가 없는 양도ㆍ전대의 경우

    (1) 임차인과 양수인(전차인)의 관계

      ① 임대인에게 대항할 수 없을 뿐, 임차인과 양수인(전차인) 사이에서는 유효하다.

      ② 임차인은 양수인(전차인)을 위하여 임대인의 동의를 받아줄 의무가 있다.

      ③ 동의를 얻지 못한 경우 양수인은 임대인에 대하여 양도계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.

    (2) 임대인과 양수인(전차인)의 관계

      ① 양수인(전차인)은 임대인에 대해 임차권의 취득으로 대항하지 못한다.

      ② 계약을 해지하지 않는 한 임대인은 양수인(전차인)에게 임대물을 직접 반환할 것을 청구하지 못한다.

      ③ 임대차계약이 존속하는 한 양수인(전차인)에게 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.

    (3) 임대인과 임차인의 관계

      ① 임대인이 임대차계약을 해지하지 않는 한 임대차 관계는 유효하게 존속하며 차임을 청구할 수 있다.

      ② 임대인은 무단양도를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.

  4) 임대인의 동의를 얻은 양도ㆍ전대의 경우

    (1) 임차권의 양도

      ① 임차권은 동일성을 유지한 채로 양수인에게 이전되며 양수인이 임차인의 지위를 승계한다.

      ② 임차권과 함께 보증금반환채권도 양수인에게 이전한다. 

    (2) 임차물의 전대

      ① 전차인은 전대인에 대하여 임차인으로서의 권리와 의무를 갖는다.

      ② 임대인과 임차인의 관계는 전대차의 성립으로 아무런 영향을 받지 않는다.

      ③ 전차인은 임대인에 대하여 직접 임차인으로서의 의무를 부담한다. 그러나 임차인의 권리는 갖지 못한다.

      ④ 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

      ⑤ 임대인과 임차인이 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다.

      ⑥ 임대인의 승낙 하에 적법하게 그 토지를 전대한 경우 지상물매수청구권이 인정된다.

2. 보증금 및 권리금

  1) 보증금

    (1) 의의 : 임대차관계로부터 발생하는 임차인의 임대인에 대한 일체의 채무를 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타 유가물을 말한다.

    (2) 보증금계약

      ① 당사자는 보통 임대인과 임차인이지만, 제3자도 보증금계약의 당사자가 될 수 있다.

      ② 보증금계약은 임대차계약에 부수해서 체결되는 종된 계약이지만, 반드시 동시에 체결될 필요는 없다.

    (3) 보증금의 효력

      ① 연체차임채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다.

      ② 보증금에 의해 담보되는 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 보증금에서 당연히 공제된다.

      ③ 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.

    (4) 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 명도의무와 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있다.

  2) 권리금

    (1) 의의

       - 권리금이란 주로 건물임대차에 있어서 건물 자체의 사용대가 외에 영업시설의 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등에 따른 무형적 재산의 가치의 양도 또는 이용대가로 지급되는 금전

    (2) 관련 내용

      ① 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 권리금 반환의무를 지지 않는다.

      ② 임대인의 사정으로 중도해지되어 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우 권리금을 수수한 임대인은 임차인에 대하여 권리금 반환의무를 갖는다.

      ③ 임대차 계약서에 '임대인은 임차인의 모든 권리금을 인정함'이라고 기재되어 있는 경우에도 권리금을 반환할 것을 약정한 것으로 볼 수는 없고, 임차인의 권리금 회수 기회를 보장한다는 의미로 해석한다.

      ④ 권리금반환청구권은 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.