1. 중개업

  - "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다.

  1) 중개업의 의의

     (1) 공인중개사 자격을 취득하거나 법인을 설립하여 등록관청에 중개사무소 개설등록을 하여야 한다.

     (2) '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 한 경우'에는 중개사무소 개설등록 여부와 관계없이 중개업에 해당한다.

     (3) 보수를 받지 않고 중개를 했거나, 우연한 기회에 단 1회 중개를 한 경우 중개업에 해당되지 않는다.

  2) 중개업의 성립요건

     (1) '다른 사람의 의뢰'가 있어야 한다.

         ① '중개업'이 성립하려면 중개의뢰인의 의뢰가 있어야 하며, 즉 중개계약의 체결이 있어야 한다.

     (2) '일정한 보수'를 받아야 한다.

         ① 보수를 받지 않았다면 '중개'에 해당할 뿐 '중개업'에 해당하지 않는다.

         ② 따라서 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자가 보수를 받지 않고 '중개'를 한 경우에는 '중개업'에 해당하지 않으므로 처벌대상이 되지 않는다.

     (3) 중개를 '업'으로 하여야 한다.

         ① '업'이란 불특정다수인을 상대로 영업을 목적으로 계속적ㆍ반복적으로 하는 것

         ② 보수를 받고 중개를 '업'으로 한 경우에는 특정 중개대상물만 대상으로 해도 '중개업'에 해당한다.

         ③ 알선ㆍ중개를 업으로 하였는지의 여부는 여러사정을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다.

[핵심판례] 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자가 우연한 기회에 단 1회 건물 전세계약의 중개를 하고 보수를 받은 사실만으로는 알선ㆍ중개를 업으로 하는 것이라고 볼 수 없다.

[핵심판례] 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅 행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 중개업에 해당하지 않는다고 할 수는 없다. 즉 중개업에 해당할 수 있다.

[핵심판례] 거래당사자들로부터 보수를 현실적으로 받지 아니하고 단지 보수를 받을 것을 약속하거나 거래당사자들에게 보수를 요구하는 데 그친 경우에는 '중개업'에 해당한다고 할 수 없다. 또한 위와 같은 보수의 약속ㆍ요구행위를 별도로 처벌하는 규정 및 무등록중개업 위반죄의 미수범을 처벌하는 규정도 존재하지 않으므로, 죄형법정주의의 원칙상 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하면서 그에 대한 보수를 약속ㆍ요구하는 행위를 공인중개사법 위반죄로 처벌할 수는 없다.