1. 가격의 3면성

  - 어떤 재화의 경제적 가치를 판정하고자 할 때 고려하여야 할 3가지 측면

  1) 비용성 : 그 물건을 생산하는 데 투입된 비용은 얼마인가

  2) 시장성 : 어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되는가

  3) 수익성 : 그 물건을 이용함으로써 얻을 수 있는 수익은 얼마나 되는가

2. 감정평가 3방식

  - 비용성ㆍ시장성ㆍ수익성에 착안하여 성립한 것이며, 가격과 임료를 구하는 방법으로 나뉜다.

  1) 원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

    (1) 원가법 : 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

      → 재조달원가 - 감가누계액 = 적산(복성)가격

    (2) 적산법 : 기대수익에 대상물건을 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정하는 감정평가방법

      → 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비 = 적산임료

  2) 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

    (1) 거래사례비교법 : 비슷한 물건의 사례와 비교하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

      → 사례가격 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인비교치 × 개별요인비교치 × 기타 = 비준(유추)가격

    (2) 임대사례비교법 : 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

      → 사례임료 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인비교치 × 개별요인비교치 × 기타 = 비준(유추)임료

    (3) 공시지가기준법 : 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법

      → 비교표준지의 공시지가 × 시점수정치 × 지역요인비교치 × 개별요인비교치 × 기타 = 공시지가기준가격

  3) 수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

    (1) 수익환원법 : 장래 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 할인하여 대상물건의 가액을 산정

      → 장래에 기대되는 순수익 / 환원이율 = 수익가격, 미래의 현금흐름 / 할인율 = 수익가격

    (2) 수익분석법 : 기대되는 순수익에 임대하는 데 필요한 경비를더하여 대상물건의 임대료를 산정

      → 순수익 + 필요제경비 = 수익임료

3. 시산가액의 조정

  1) 감정평가 3방식을 적용하여 구한 가격은 대상부동산의 최종 평가가격이 아니라 시산가액이다.

  2) 시산가액의 조정이란 시산가액을 상호 관련시켜 재검토하여 시산가액 상호 간의 격차를 축소시키는 작업

    (1) 시산가액이 서로 비슷하게 일치하는 것이 이상적이기는 하나 현실적으로 거의 일치하지 않는다.

    (2) 3면 등가성의 이론을 부정하는 입장에서는 시산가액의 조정 작업이 의미가 없다.

  3) 시산가액의 조정은 감정평가 3방식을 적용하여 구한 시산가액을 단순히 산술평균하는 것을 의미하지 않는다.

  4) 자료의 신뢰도, 대상부동산의 성격, 대상부동산의 용도 등에 따라 시산가액의 조정을 달리 하여야 한다.

  5) 부동산평가에 필요한 자료에는 확인자료, 요인자료, 사례자료 등이 있다.

    (1) 확인자료 : 부동산의 물적 확인 및 권리 확인에 필요한 자료

    (2) 요인자료 : 부동산의가치형성요인과 연관된 자료

    (3) 사례자료 : 부동산평가에 적용할 경험적 자료로 거래사례, 임대사례, 수익사례, 건축사례 등