1. 수익환원법

  1) 의의

    (1) 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

    (2) 예상되는 수입이 크면 클수록 그 부동산의 가치는 크다는 것과 부동산의 가치는 예상되는 장래 이익에 대한 현재의 가치라는 것을 전제로 한다.

      ① 직접환원법 : 장래에 기대되는 순수익 / 환원이율 = 수익가격

      ② 할인현금수지분석법 : 미래의 현금흐름 / 할인율 = 수익가격

  2) 순수익

    (1) 순수익의 의의

      ① 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익

      ② 기업용부동산의 순수익 : 총수익 - 총비용

      ③ 임대용부동산의 순수익 : 초년도의 순영업소득

    (2) 순수익을 구하는 방법 : 직접법, 간접법, 잔여법(토지잔여법, 건물잔여법) 등

      ① 토지잔여법 : 토지의 순수익 = 복합부동산 전체의 순수익 - 건물의 순수익

      ② 건물잔여법 : 건물의 순수익 = 복합부동산 전체의 순수익 - 토지의 순수익

  3) 환원이율

    (1) 환원이율의 의의

      ① 순수익을 자본환원하는 이율로 자본환원율이라고도 하며, 소득을 가치로 환원시키는 비율을 말한다.

       ∴ 순수익/환원이율 = 수익가격 ⇒ 환원이율 = 순수익/부동산가격 = 순영업소득/부동산가격

      ② 자본수익률과 자본회수율의 합이다. 이때 자본수익률은 할인율을 자본회수율은 상각률을 의미한다.

       ∴ 환원이율 = 자본수익률(할인율) + 자본회수율(상각률)

    (2) 환원이율의 종류

      ① 개별환원이율 : 토지와 건물의 환원이율이 서로 상이할 경우 각각의 환원이율로 토지환원이율과 건물환원이율로 구분할 수 있다.

      ② 종합환원이율 : 2개 이상의 대상물건이 함께 작용하여 순수익이 산출될 경우에 적용할 수 있다.

       ∴ 종합환원이율 = (토지환원이율×토지가격구성비) + (건물환원이율×건물가격구성비)

  4) 환원이율을 구하는 방법

    (1) 요소구성법(조성법) 

      - 대상부동산에 관한 위험을 여러 가지 구성요소로 분해하고, 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해 감으로써 자본환원율을 구하는 방법이다. 산정과정에서 주관이 개입될 여지가 많다.

      ∴ 환원이율 = 순수이율 + 대상물건의 위험률 = 무위험률 + 위험할증률

    (2) 시장추출법 : 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례로부터 직접 자본환원율을 추정하는 방법

    (3) 물리적 투자결합법 : 소득을 창출하는 능력이 토지와 건물이 서로 다르며, 분리될 수 있다는 가정에 근거.

      ∴ 환원이율=(토지의 환원이율×토지가격구성비) + (건물의 환원이율×건물가격구성비)

    (4) 금융적 투자결합법 : 투자자본을 금융적 측면에서 구분하고 있다.

      ∴ 환원이율 = (지분투자자의 요구수익률×지분비율) + (저당투자자의 요구수익률×저당비율)

      ∴ 환원이율 = (지분배당률×지분비율) + (저당상수×저당비율)

    (5) 엘우드법 : 금융적 투자결합법을 개량한 방법으로 세전현금수지를 중시한다.

    (6) 부채감당법 : 환원이율 = 부채감당률×대부비율×저당상수

  5) 수익환원법의 장단점

    (1) 장점

      ① 임대용 부동산, 기업용 부동산 등 수익성 부동산에 유용한 방법이다.

      ② 산출과정이 논리적이며 가장 과학적인 방법이다.

      ③ 부동산 시장이 안정되어 있고 투기현상이 적은 곳에서는 효과적이다.

    (2) 단점

      ① 주거용 부동산, 공공용 부동산 등 수익성이 없는 부동산에는 적용하기 곤란하다.

      ② 경제상태가 유동적이고 안정되어 있지 않은 경우 순수익과 환원이율을 파악하기 곤란하다.

    (3) 적용대상 : 임대용 부동산, 기업용 부동산 등 수익성 부동산, 광업재단, 어업권, 영업권 등

2. 수익분석법

  - 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법으로 기업용 부동산에 적용한다.

  ∴ 순수익 + 필요제경비= 수익임료