1. 효율적 시장의 의의

  - 부동산 시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가격에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라 한다.

  - 정보가 지체 없이 가격에 반영되는 시장을 효율적 시장이라 하고, 정보의 효율성을 강조한다.

  1) 효율적 시장은 본질적으로 제품의 동질성과 상호 간의 대체성이 있는 시장이다.

  2) 효율적 시장에서는 정보를 통하여 정상이윤의 획득은 가능하나, 초과이윤의 획득은 불가능하다.

2. 효율적 시장의 유형

  1) 약성 효율적 시장

    - 과거의 정보가 지체 없이 가격에 반영되는 시장을 말한다.

    (1) 과거의 정보를 통하여 정상이윤의 획득은 가능하나, 초과이윤의 획득은 불가능하다.

    (2) 과거의 정보를 분석하는 방법을 기술적 분석이라고 한다.

    (3) 반영되지 않은 현재의 정보나 미래의 정보를 분석하면 초과이윤의 획득이 가능하다.

    (4) 초과이윤을 얻기 위해서는 현재의 정보나 미래의 정보가 필요하므로 정보비용을 수반하게 된다.

  2) 준강성 효율적 시장

    - 과거의 정보와 현재의 정보가 지체 없이 가격에 반영되는 시장을 말한다.

    (1) 과거의 정보와 현재의 정보를 통하여 정상이윤의 획득은 가능하나 초과이윤의 획득은 불가능하다.

    (2) 현재의 정보를 분석하는 방법을 기본적 분석이라고 한다.

    (3) 반영되지 않은 미래의 정보를 분석하면 초과이윤의 획득이 가능하다.

    (4) 초과이윤을 얻기 위해서는 미래의 정보가 필요하므로 정보비용을 수반하게 된다.

    (5) 부동산 시장은 준강성 효율적 시장까지 존재한다고 볼 수 있다.

  3) 강성 효율적 시장

    - 과거 및 현재의 정보뿐만 아니라 미래의 정보까지도 지체 없이 가격에 반영되는 시장을 말한다.

    (1) 어떠한 경우에도 초과이윤의 획득은 불가능하다.

    (2) 모든 정보가 반영된 시장이므로 효율성의 정도가가장 뛰어나 진정한 의미의 효율적 시장이라 할 수 있다.

    (3) 완전경쟁시장의 가정에 부합되는 시장이라고 할 수 있다.

    (4) 부동산 시장에서는 나타나지 않는 유형이다.

3. 할당 효율적 시장

  - 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로서 초과이윤이 존재하지 않는 시장을 말한다.

  1) 할당 효율적 시장의 특징

    (1) 완정경쟁시장에서는 자원이 효율적으로 배분되므로 완전경쟁시장은 항상 할당 효율적 시장이 된다.

    (2) 할당 효율적 시장이 완전경쟁시장만을 의미하는 것은 아니며, 불완전경쟁시장에도 존재할 수 있다.

    (3) 불완전경쟁시장도 정보로 인해 발생하는 초과이윤과 정보를 얻기 위한 기회비용이 같다면 할당 효율적 시장이 된다.

    (4) 부동산 시장도 비록 불완전하지만 할당 효율적 시장이 될 수 있다.

    (5) 소수의 투자자가 다른 사람보다 값싸게 정보를 획득할 수 있는 시장은 할당 효율적 시장이 되지 못한다.

  2) 부동산 투기와 할당 효율성

    (1) 부동산 거래에 정보비용이 수반되는 것은 부동산 시장이 불완전하기 때문이다.

    (2) 부동산 시장이 할당 효율적이라면 초과이윤 및 투기가 발생하지 않는다.

    (3) 부동산 투기가 성립되는 것은 시장이 불완전하기 때문이라기보다는 할당 효율적이지 못하기 때문이다.

4. 정보의 현재가치 분석

  - 정보의 현재가치란 확실성하에서의 현재가치에서 불확실성하에서의 현재가치를 뺀 값이다.

  - 정보의 현재가치 = 확실성하에서의 현재가치 - 불확실성하에서의 현재가치

  1) 정보의 현재가치 계산 사례

    (1) 1년 후 공장이 이전될 경우의 토지 가격 : 8,800만원

    (2) 1년 후 공장이 이전되지 않을 경우의 토지 가격 : 6,600만원

    (3) 공장이 이전될 확률과 이전되지 않을 확율 : 각각 50%

    (4) 투자자의 요구수익률이 연 10% 라고 한다면​

      ① 불확실성하에서의 1년 후 토지 가격​

         (8,800만원×0.5) + (6,600만원×0.5) = 7,700만원

      ② 투자자의 요구수익률이 10%이므로 현재가치로 계산하면​

         7,700만원 / 1+0.1 = 7,000만원

      ③ 공장이 이전될 것이 확실할 경우의 1년 후 토지 가격​

         (8,800만원×1) + (6,600만원×0) = 8,800만원​

      ④ 투자자의 요구수익률이 10%이므로 현재가치로 계산하면​

         8,800만원 / 1+0.1 = 8,000만원

      ⑤ 따라서 공장이 확실히 이전될 것을 알 수 있는 정보의 가치는

         8,000만원 - 7,000만원 = 1,000만원(정보의 현재가치)

      ⑥ 따라서 1,000만원 보다 적은 돈으로 정보를 획득하여 토지를 매입하였다면 초과이윤을 획득하게 된다.