1. 저당시장의 구조

    ① 차입자 : 주택을 담보로 대출을 받고자 하는 자금의 수요자

    ② 대출자 : 주택을 담보로 대출을 제공하는 금융기관 등의 자금의 공급자. 1차 대출기관

    ③ 한국주택금융공사 : 대출자와 투자자 사이에서 유동화중개기관, 2차 대출기관의 역할을 수행하고 있다.

  1) 1차 저당시장

    (1) 주택을 담보로 저당대출을 원하는 수요자들과 융자를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장

    (2) 대출자가 차입자에게 자금을 직접 공급하는 시장이다.

    (3) 저당이 최초로 성립되는 단계로 저당채권이 형성되는 시장이다.

  2) 2차 저당시장

    (1) 저당 대출기관과 다른 기관 투자자들 사이에 저당을 사고파는 시장이다.

    (2) 1차 대출기관들은 2차 저당시장에서 그들이 설정한 저당을 팔고 필요한 자금을 조달한다.

    (3) 주택저당채권의 유동화는 2차 저당시장에서 이루어진다.

    (4) 저당채권이 유동화됨으로써 주택자금이 충분히 확보될 수 있다.

    (5) 대출기관의 융자여력을 높여서 주택금융활성화에 크게 기여할 수 있다.

  3) 저당채권유동화제도의 효과

    (1) 금융기관

      ① 보유하고 있는 주택담보대출채권을 유동화하여 자금을 조달할 수 있다.

      ② 주택금융자금의 수급불균형을 해소할 수 있다.

      ③ 금융기관의 유동성이 향상되므로 금융기관의 유동성 위험을 감소시킨다.

      ④ 장기대출에 따른 자금의 고정화 위험을 감소시킨다.

      ⑤ 한정된 재원으로 다수의 수요자들에게 자금을 제공하여 부동산 금융 및 시장의 활성화에 기여한다.

    (2) 차입자

      ① 주택저당채권유동화로 인하여 차입자는 주택금융 수혜의 폭이 확대된다.

      ② 주택저당증권을 발행하여 주택저당대출의 공급이 늘게 되면 주택수요가 증가할 수 있다.

      ③ 주택자금 차입이 용이해지고, 주택대출의 장기ㆍ저리화로 매기의 원리금상환부담이 경감된다.

      ④ 내 집 마련의 기회가 확대되므로 주거안정에 기여하게 된다.

    (3) 저당채권투자자

      ① 저당채권투자자에게 자산포트폴리오의 구성을 다양하게 한다.

      ② 저당채권투자자는 안정적인 장기투자를 할 수 있는 기회를 가진다.

    (4) 정부

      ① 주택저당채권유동화로 인하여 주택경기조절을 가능하게 한다.

      ② 정부는 주택저당채권을 발행하여 장기적으로 주택가격을 안정시킬 수 있다.

2. 저당담보부증권(MBS)

  1) 저당담보부증권의 의의

    - 저당대출기관이나 저당회사 등이 자신들이 설정하거나 사들인 저당을 담보로 하여 발행하는 증권

  2) 저당담보부증권(MBS)의 종류

    (1) 저당채권이체증권(MPTS)

      ① 소유권, 원리금수취권을 투자자에게 매각, 조기상환 위험, 이자율위험, 연체위험이 투자자에게 전가

      ② 투자자입장에서는 MBB 보다 수익률이 높은 편이다.

      ③ 차입자의 원리금상환액 중 관리비용을 공제하고 투자자에게 이체하는 방식

    (2) 저당채권담보부채권(MBB)

      ① 소유권, 원리금수취권을 발행자가 보유, 자신의 부채로 채권을 발행하여 투자자에게 매각하는 방식

      ② 대출금의 조기상환에 따른 위험도 발행기관이 부담한다.

      ③ 투자자들이 상대적으로 낮은 위험을 부담하므로 수익률이 낮은 편이다.

      ④ 채권투자자에게는 발행기관의 조기상환에 대해 방어하는 콜방어가 인정된다.

    (3) 저당채권지불이체채권(MPTB)

      - 소유권은 발행자가 보유하나 원리금수취권은 투자자에게 이전한다는 점에서 MPTS와 MBB의 양면성을 띠고 있다.

    (4) 다계층저당채권(CMO)

      ① 위험분산을 위해 하나의 주택저당채권 집합에서 만기와 이자율을 다양화하여 발행한 여러 종류의 채권

      ② 다양한 이자율 및 만기구조를 가진 몇 개의 복수계층으로 나누어 순서대로 원금과 이자의 지급

      ③ 2~8개의 복수계층을 갖지만 일반적으로 4~5개의 복수계층으로 구성된다.

      ④ 트랜치별로 적용되는 이자율이 서로 다른 것이 일반적이다.

      ⑤ 발행자가 주택저당채권에 대한 소유권을 가지면서 채권의 형태로 발행하므로 MPTS와 MBB의 양면성을 띠고 있다.

      ⑥ 조기상환과 같은 위험을 투자자에게 전가시키지만, 장기 투자자들이 원하는 콜방어를 실현시킬 수 있다.