1. 부동산 문제의 의의

  - 부동산과 인간과의 관계 악화에 따른 제반문제

2. 부동산 문제의 특징

  1) 악화성향 : 부동산 문제가 한번 발생하면 시간의 흐름에 따라 악화되기 쉽고, 바로 잡기 어려워진다.

    (1) 주택공급을 중단하면 주택의 양적, 질적 문제가 악화된다.

    (2) 지가대책을 소홀히 할 경우 지가가 상승하여 주택공급 등에 악영향을 미친다.

    (3) 거래질서 확립을 위한 노력을 소홀히 할 경우 각종 부동산 거래사고가 속출한다.

    (4) 토지이용에 따른 규제를 소홀히 할 경우 도시 스프롤 현상이 확대된다.

  2) 비가역성 : 부동산 문제가 한번 악화되면 원래의 상태로 회복하기가 어려워지는 현상

    (1) 지표의 토층을 파괴한 경우 인위적으로 환원하기가 어렵다.

    (2) 지가가 폭등한 경우 폭등한 지가수준에 의해서 경제상태가 형성되며, 과거의 수준으로 되돌리기가 어렵다.

    (3) 건물을 잘못 신축한 경우 다시 철거한다는 것은 경제적으로 어렵다.

  3) 지속성 : 부동산 문제가 시간의 흐름과 함께 지속되는 현상

    (1) 토지에 대한 수요의 증가는 토지의 수요와 공급의 불균형현상을 지속시킨다.

    (2) 인구증가, 핵가족화 등으로 인한 주택의 수요증가는 주택의 양적, 질적 문제를 지속시킨다.

  4) 복합성 : 부동산 문제는 양적ㆍ질적 복합성은 물론 기술적ㆍ경제적 측면 등에서 복합적으로 나타난다.

  5) 해결수단의 다양성 : 부동산 문제를 해결하는 수단이 다양하다.

3. 정부의 부동산 시장 개입

  1) 부동산 시장 개입의 필요성

    - 시장기능으로 달성하기 어려운 소득재분배, 공공재의 공급 등을 달성하기 위하여 부동산 시장에 개입한다.

    - 정부의 시장 개입은 정부가 의도하지 않은 부작용이 나타나는 등 실패할 가능성도 있다.

     (1) 경제적 기능 : 부동산 시장의 실패현상을 수정하여 자원의 최적배분을 달성하고 효율성을 추구

      예) 외부효과의 제거

     (2) 정치적 기능 : 소득재분배 등 사회적 목표를 달성하여 효율성과 형평성 등을 추구

      예) 저소득계층을 위한 주택공급 정책, 환경보전을 위한 이용규제

  2) 부동산 시장의 개입방법

     (1) 직접적 개입방법

      - 정부나 공기업 등 공적주체가 부동산시장에서 수요자나 공급자의 역할을 직접 수행하여 부동산가격안정, 주거복지증진 등의 정책목적을 달성하는 방법. 

      예) 한국토지주택공사를 통한 택지공급, 공공임대주택의 건설, 공공분양주택의 건설공급 등

     (2) 간접적 개입방법

      - 부동산 시장의 골격을 그대로 유지한 채로 부동산 관련한 조세제도나 금융지원, 토지에 대한 이용규제 등을 통해 경제적 동기를 조성하거나 시장 기능을 조장하는 방법을 말한다.

      예) 취득세, 종합부동산세, 대부비율이나 총부채상환비율의 조정 등

  3) 부동산 시장의 실패와 그 원인

    (1) 불완전경쟁으로 인한 독과점

      - 부동산은 개별성의 특성이 있어 공급독점을 유발할 수 있기 때문에 시장의 기능을 저해하여 자원의 효율적 분배를 어렵게 한다.

    (2) 정보의 비대칭성

      - 거래 당사자들 사이에 정보수준의 차이가 존재하여 부동산 거래질서가 문란해질 수 있다.

      - 정보의 비대칭성은 역선택과 도덕적 해이를 초래하기도 한다.

    (3) 규모의 경제

      - 규모의 경제가 존재할 경우 과대생산이 이루어지므로 자원의 효율적 배분을 어렵게 한다.

    (4) 외부효과

      - 부동성, 인접성으로 인한 외부효과 발생은 자원의 효율적 배분을 어렵게 한다.

    (5) 공공재

      - 공공재는 소비의 비경합성과 비배제성이라는 특성이 있어 자원의 효율적 배분을 어렵게 한다.

      ① 소비의 비경합성 : 한 사람이 소비한다고 해서 다른 사람이 소비할 수 있는 기회가 줄어들지 않는 특징

      ② 소비의 비배제성 : 대가를 치르지 않는 사람이라도 소비에서 배제할 수 없다.

      ③ 소비의 비배제성으로 인하여 무임승차문제가 발생하기 때문에 자원의 효율적 배분이 어렵다.

      ④ 공공재의 생산을 사적 시장에 맡길 경우 과소생산 되므로 자원의 효율적 배분이 어렵다.

      ⑤ 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다.

      ⑥ 공공재는 외부경제, 즉 정(+)의 외부효과를 유발하는 경우가 많다.

    (6) 소득분배의 불균형

      - 부동산의 가격상승은 저소득계층의 부동산 취득 기회를 더욱 더 줄어들게 한다.

      - 이로 인해 사회계층 간 불균형이 더욱 심화된다.