□감정평가 실무기준 [시행 2018. 1. 11.] [국토교통부고시 제2018-36호, 2018. 1. 11., 일부개정] 국토교통부(부동산평가과), 044-201-3429 3 감정평가방식 3.1 감정평가의 3방식 감정평가는 다음 각 호의 감정평가 3방식에 따른다. 1. 원가방식 : 원가법, 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식 2. 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 법 제3조제1항 본문에 따른 공시지가기준법 3. 수익방식 : 수익환원법, 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 3.2 원가방식의 주요 감정평가방법 3.2.1 원가법 3.2.1.1 정의 ① 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. ② 적산가액이란 원가법에 따라 산정된 가액을 말한다. 3.2.1.2 재조달원가 ① 재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다. ② 재조달원가는 대상물건을 일반적인 방법으로 생산하거나 취득하는 데 드는 비용으로 하되, 제세공과금 등과 같은 일반적인 부대비용을 포함한다. 3.2.1.3 감가수정 ① 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 다음 각 호의 가치 하락요인 등(이하 “감가요인”이라 한다)을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 1. 물리적 감가요인: 대상물건의 물리적 상태 변화에 따른 감가요인 2. 기능적 감가요인: 대상물건의 기능적 효용 변화에 따른 감가요인 3. 경제적 감가요인: 인근지역의 경제적 상태, 주위환경, 시장상황 등 대상물건의 가치에 영향을 미치는 경제적 요소들의 변화에 따른 감가요인 ② 감가수정을 할 때에는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법, 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 가장 적합한 방법을 적용하여야 한다. ③ 제2항에 따른 감가수정이 적절하지 아니한 경우에는 물리적ㆍ기능적ㆍ경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다. |