④ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차권자는 임대차 성립당시 임대인 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지 소유자가 달라지더라도, 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다.
번호 | 구분 | 내용 |
1 | 사례 만들기 | ‘갑’-X 부동산 단독주택 토지와 건물 소유자 ‘을’-임차인 전입신고와 확정일자 받음 그 이후 ‘병’-‘갑’에게서 X 부동산 토지만 매입 함 그 이후 ‘병’의 토지가 경락됨 경락금에서 ‘을’은 배당받을 권리가 있는가? |
2 | 근거조문/이론 | (보증금의 회수) ② 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. |
3 | 요건 | |
4 | 핵심단어 이해 | |
5 | 문장 만들기 | |
6 | 판례 | 대법원 판결 [배당이의] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. 대법원 판결 [건물명도] 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다. |
7 | 함정 | |
8 | 출제자 의도 | |
9 | 틀리는 이유 | |
10 | 솔루션 | 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. |
① 최선순위 전세권자로서의 지위와 대항력을 갖춘 주택임대차인으로서의 지위를 함께 가진 자가 전세권자의 지위에서 경매를 신청한 경우에도 임차권의 대항력을 주장할 수 있다. 즉 최선순위 전세권자의 지위에서 경락대금에서 전세금 전액을 배당받지 못하였다면 경락자에게 임차권의 대항력을 주장하여 나머지 금액을 받을 수 있다.
② 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.
③ 주택임차권과 분리하여 보증금반환채권만을 양수한 자는 경매절차에서 임차인의 지위를 요구할 수 없다.
⑤ 주택임차인이 상속권자 없이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 배우자가 임차인의 권리, 의무를 승계한다.