1 | 사례 만들기 | ‘갑’-건물 소유자, 매도자 ‘을’-매수자 매매계약 체결 계약일 2014. 5. 1. 계약금 지급일 5.10.(계약금을 계약일 이후 10일날 주기로 함) 그로부터 2개월 이후에 중도금과 잔금 지급 이렇게 계약을 하였다. 계약일에 계약이 2개 있었다. 하나는 매매계약이고 하나는 계약금 계약이다. 매매계약은 낙성계약이므로 당일 성립하였지만 계약금 계약은 요물 계약이므로 당일 계약금전부가 지급되지 아니하면 성립하지 않는다. 그래서 ‘갑’이나 ‘을’ 모두는 실제 ‘을’이 ‘갑’에게 계약금을 지급하기 전까지는 (해약금)을 근거로 배액을 상환하고, 아니면 포기하고 계약을 해제 할 수 없다. |
2 | 근거조문/이론 | (해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②(해지, 해제와 손해배상)의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. (해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. |
6 | 판례 | 대법원 판결 [손해배상(기)] 계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 (해약금)제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다. |